《物業(yè)管理條例》 第三十條規(guī)定，建設(shè)單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房面積配置標準通常由各地根據(jù)實際情況進行規(guī)定，一般配置標準：建筑面積十萬平方米以下的部分，物業(yè)管理用房應按照不少于總建筑面積千分之四的比例進行配置，但最少不低于五十平方米；建筑面積超過十萬平方米的部分，超出部分則按照千分之二。根據(jù)《民法典》第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！备鶕?jù)該規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務用房，屬于全體業(yè)主共同所有。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條的規(guī)定，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)后，在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由該部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。以及《?不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》?第三十六條規(guī)定，?在辦理房屋所有權(quán)首次登記時，?申請人應當將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、?綠地、?其他公共場所、?公用設(shè)施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。?這意味著，無論是物業(yè)用房還是其他類型的房屋，只要是在依法取得的土地上建成，并符合相關(guān)登記條件，都可以獲得房屋所有權(quán)證書，即產(chǎn)權(quán)證。物業(yè)公司所使用的物業(yè)用房是否繳納房產(chǎn)稅土地使用稅？一、土地使用稅。土地使用稅是擁有土地使用權(quán)的人繳納。物業(yè)用房是否擁有土地使用權(quán)？首先，物業(yè)用房的面積和配置通常是根據(jù)房屋總建筑面積的一定比例來確定的，?而不是基于土地面積的分割。?例如，?在某些地區(qū)，?物業(yè)用房的面積要求是按照不低于房屋總建筑面積的千分之二比例無償配置的，?這表明物業(yè)用房的面積與土地面積無關(guān)，?而是與房屋建筑面積直接相關(guān)。其次，?物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬于住宅區(qū)全體業(yè)主共有，?不得分割、?轉(zhuǎn)讓、?抵押，?這進一步強調(diào)了物業(yè)用房的配置和產(chǎn)權(quán)歸屬與土地面積無關(guān)，?而是基于房屋建筑面積和相關(guān)法規(guī)的規(guī)定。其三，住房在分攤公用面積時，公用建筑面積由以下兩部分組成：一是大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設(shè)備用房；二是每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。由此可見，物業(yè)用房的面積已分攤到住房之中，土地分割是按照可售面積。?因此，?物業(yè)用房的面積確定和配置不涉及土地面積的分割。物業(yè)用房不擁有土地使用權(quán)，相應不存在征收土地使用稅。二、房產(chǎn)稅。依據(jù)房產(chǎn)稅的規(guī)則，只要符合房產(chǎn)定義則需要繳納房產(chǎn)稅，通常由房產(chǎn)所有人繳納。這里的物業(yè)用房顯然是房產(chǎn)，但產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，業(yè)務委員會將物業(yè)用房無租交付給物業(yè)公司使用，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）規(guī)定，對于無租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人，由使用者依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。即物業(yè)公司為房產(chǎn)稅的納稅義務人。物業(yè)用房屬于公共配套設(shè)施，其發(fā)生成本已在“可售面積”中分攤，無償交付的物業(yè)用房的實際成本應當為0，而房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)一般為會計所確認房產(chǎn)原值為計稅基礎(chǔ)，為明確住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，《財政部 國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定：“對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計征。”屬于業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)包括物業(yè)用房。?因此，實務中，對物業(yè)公司自用的物業(yè)用房，稅務機關(guān)可能會依據(jù)物業(yè)用房具體情況給出估值，并要求物業(yè)公司按照估值從價計算繳納房產(chǎn)稅。當然，實務中，也有的地方認為物業(yè)用房不應當征收房產(chǎn)稅。比如《重慶市財政局 重慶市地方稅務局關(guān)于印發(fā)土地增值稅等財產(chǎn)行為稅政策執(zhí)行問題處理意見的通知》（渝財稅〔2015〕93號）規(guī)定，使用居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有房產(chǎn)進行物業(yè)管理、為小區(qū)業(yè)主服務的，不征收房產(chǎn)稅。其理由是使用居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有房產(chǎn)進行物業(yè)管理、為小區(qū)業(yè)主服務，不屬于“經(jīng)營性用房”，因此，開發(fā)商建設(shè)的物業(yè)用房如果是全體業(yè)主共有，讓小區(qū)物業(yè)公司辦公使用，不需要交房產(chǎn)稅。具體是否繳納可以跟當?shù)刂鞴芏惥譁贤ù_認。
