自2016年5月1日，營改增試點工作全面推開，新增不動產(chǎn)納入增值稅抵扣范圍，給房地產(chǎn)行業(yè)及其上下游企業(yè)帶來了巨大的變化。稅制漸趨完善，核算相對復雜，管理更加規(guī)范，新的稅收環(huán)境帶來新的機遇和挑戰(zhàn)。
在轉型發(fā)展的重要關口，山東省國稅局以納稅人需求為導向，全面開展政策培訓輔導，及時為納稅人答疑解惑，主動上門開展專項輔導，與納稅人一起分析財務管理、產(chǎn)業(yè)鏈條構建等方面的不足之處，幫助設計符合新稅制的最佳運營模式，助力企業(yè)進一步降低稅收負擔，防止涉稅風險，充分享受改革紅利。
稅制轉變帶來了真金白銀的政策紅利，精心服務換來了企業(yè)發(fā)展的騰飛。截至9月底，山東省有房地產(chǎn)業(yè)試點納稅人15277戶，5—9月份累計實現(xiàn)銷售額406.86億元，應納稅額17.98億元；與繳納營業(yè)稅相比，實現(xiàn)凈減稅2.72億元；不動產(chǎn)抵扣因素帶來全省“3＋7”行業(yè)和原增值稅行業(yè)減稅8.87億元，實現(xiàn)了“減稅增效”的社會效益。
新稅率 直接減負輕包袱
山東魯能亙富開發(fā)有限公司是一家從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售的知名企業(yè)，注冊資金超過15.5億元。2000年12月成立以來，開發(fā)和銷售的以“魯能”品牌命名的樓盤不勝枚舉。
營改增后，企業(yè)銷售“老項目”因政策平移仍可按照5%的征收率計算繳納增值稅。與營業(yè)稅相比，雖然按照簡易計稅方式繳納增值稅，名義稅率沒有變化，但營業(yè)稅為含稅價計稅，增值稅為不含稅計稅。在計算增值稅時，需將其含稅銷售價格換算為不含稅的應稅銷售額，再按照適用征收率計算稅款，在“稅率”不變的情況下，稅基減少了，直接帶來了稅負的下降。5月份以來，企業(yè)累計銷售額超過48.68億元，較繳納營業(yè)稅，累計減負已達到1100萬元。
在實際銷售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用預售制，采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目。按照現(xiàn)行的營改增政策，企業(yè)在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，稅款繳納時間上的差異有效減少了企業(yè)流動資金的占用，擴大了企業(yè)現(xiàn)金流，降低了資金成本。
德州佰利置業(yè)有限公司財務經(jīng)理金岳泉給筆者算了這樣一筆賬：自5月份營改增以來，企業(yè)通過預收款方式取得營業(yè)收入13098萬元，按3%的預征率預繳稅款375萬元，按之前繳納營業(yè)稅計算，需一次性繳納稅款674萬元。營改增后，企業(yè)不僅少繳稅款19萬元，而且減少占壓流動資金299萬元。
“營改增后的大環(huán)境，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流通率，對于現(xiàn)金回報率較高的企業(yè)來說，利潤的上升空間會更大。”說到營改增后當前形勢，武城泰升置業(yè)有限公司總經(jīng)理趙田明充滿信心?！盃I業(yè)稅在確認預售收入的當期就要繳納，而改征增值稅后，預繳比例降低，而且一般房地產(chǎn)項目建設、材料等先購入，多數(shù)時間進項稅額大于銷項稅額，因而減少企業(yè)在開發(fā)初期流動資金的占用，減輕企業(yè)開發(fā)建設時期資金壓力。”
恒豐置業(yè)有限公司無棣分公司開發(fā)的“恒豐嘉苑”項目位于無棣縣新城區(qū)，目前一期、二期、三期已經(jīng)交房，四期土建工程已完工正在銷售中。提起營改增后公司的稅負變化，公司總經(jīng)理馬振明顯得十分興奮，他高興地向筆者表示：“營改增一方面使我們緩解了資金壓力，另一方面稅負較營業(yè)稅制下降低了0.2個百分點，這都是真金白銀的實惠！”
增抵扣 規(guī)范管理促發(fā)展
營改增試點的全面實施，打通了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、服務第三產(chǎn)業(yè)的稅收抵扣鏈條。新開工的房地產(chǎn)項目中成本支出較大的土地、土建、安裝等成本所蘊含的進項稅額都可以得到抵扣，降低了稅負、消除了重復征稅。同時，營改增政策還能促使企業(yè)更加注重稅收尤其是稅收成本的管理，優(yōu)化了投資開發(fā)、設計、工程、造價、財務等各業(yè)務模塊的流程，促使企業(yè)的內部管理更加規(guī)范化、合理化。
“增值稅稅制下，不僅讓我們自身規(guī)范運行降低稅負，而且倒逼下游企業(yè)實現(xiàn)規(guī)范操作，可以說實現(xiàn)了多贏局面。”平原縣榮兆置業(yè)有限公司財務負責人王珊珊說。
今年營改增后，該公司4、5號樓項目選擇了一般計稅方法，實現(xiàn)銷售收入309.6萬元，如果按照營業(yè)稅5%稅率繳納應交營業(yè)稅15.5萬元。按照11%稅率計算增值稅銷項稅額雖然是30.7萬元，但是可抵扣的增值稅進項稅額有21.7萬元，應繳納增值稅9萬元，比營業(yè)稅減少了6.5萬元。
山東南興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司采取“主體工程分項招標＋規(guī)范甲供材料”的思路，將電梯采購與安裝、鋁合金門窗采購與安裝、入戶門采購與安裝等分開招標，取得17%的銷售發(fā)票和3%的安裝費發(fā)票；材料采購投標單位必須為一般納稅人，取得17%稅率的銷售發(fā)票；設計單位的發(fā)票、水電暖氣等壟斷性市政單位、廣告公司、策劃公司等必須提供稅率為6%的增值稅專票。內部管理也更加嚴格規(guī)范：采購固定資產(chǎn)和辦公用品需取得17%稅率的專票，差旅費需取得6%的專票。該公司財務經(jīng)理顏曉介紹說，截至9月，按預收款3%的預征率已預繳增值稅250余萬元，與營業(yè)稅比較，約減稅140萬元，實際減稅額會遠遠超過估計值。
威海建設集團在威海市環(huán)翠國稅局的幫助下，合理進行納稅籌劃，在總公司和分支公司之間尋找最大實現(xiàn)抵扣進項的最優(yōu)點，從而實現(xiàn)利益最大化。5月份，威建集團下屬的土建四公司銷項稅為29.73萬元，準予抵扣的進項稅額為22.16元，應納增值稅7.57萬元；集團機關當月可抵扣進項稅10.10萬元，遠遠大于銷項稅額0.28萬元，差額部分9.82萬元，形成留抵稅額。但是經(jīng)過集團公司匯總后，機關留抵的進項稅額可抵減四公司的應納稅額，實現(xiàn)進項稅額的充分利用，最終達到整個集團公司稅負降低的目的。
正如淄博高陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總會計師劉繼明所說：“增值稅和營業(yè)稅計稅方式的不同以及增值稅核算的相對復雜性，對企業(yè)內部管理、工程造價、合同管理等提出了更高的要求。我們根據(jù)營改增后的政策，分別對建設工程計價、供應商選擇、經(jīng)濟合同簽訂、財務核算、增值稅發(fā)票的取得與開具等事項提出了明確要求，建立和完善了相應的監(jiān)督體系。營改增不但使企業(yè)享受到了‘實惠’，也倒逼我們加強了內控建設，提升了內部風險管控的能力。”去庫存 助力轉型添活力
隨著房地產(chǎn)企業(yè)在營改增政策上收到紅利，房產(chǎn)企業(yè)也可在價格上讓利于民，加之營改增將房產(chǎn)投資納入了抵扣范圍，企業(yè)購置房屋建筑物等不動產(chǎn)可以抵扣，大幅降低了企業(yè)的購房成本，刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，有效消化寫字樓的庫存，進一步拉動了剛性需求和投資需求，從而有利于一二線城市房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展，三四線城市房地產(chǎn)去庫存。
山東招金置業(yè)發(fā)展有限公司營改增之前，受制于市場定位及市場競爭，企業(yè)銷售情況一直很平淡，每月銷售收入不到200萬元。受益于營改增的減稅效應及將房地產(chǎn)納入增值稅抵扣鏈條，全面營改增實施之后，該企業(yè)銷售數(shù)量、收入穩(wěn)步提升，5—8月份，該企業(yè)累計簽約17套，實現(xiàn)銷售收入1368.82萬元，繳納增值稅53.52萬元，較繳納營業(yè)稅減稅19.02萬元，減稅幅度達26.22%，房屋庫存量減少了30%多。
增值稅進項稅額抵扣充分與否，直接關系企業(yè)的稅收負擔，這也倒逼房地產(chǎn)企業(yè)進一步優(yōu)化內部經(jīng)營結構。山東招金置業(yè)發(fā)展有限公司財務主管翁占斌介紹：“為適應增值稅抵扣政策，改進經(jīng)營管理方式，我們將設計、廣告和銷售等相對獨立的業(yè)務外包，把不能抵扣的人工等費用轉化為可以抵扣的外購服務，增加抵扣項目，實現(xiàn)了減稅降負?！?br/>