現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)預(yù)售許可證尚未到手卻已經(jīng)開始兜售房屋的情況，與客戶簽訂商品房認(rèn)購書或以各種形式收取客戶的誠意金、認(rèn)籌金等。此時(shí)，開發(fā)商尚不具備預(yù)售資格，不能與客戶簽訂商品房預(yù)售合同，這種誠意金、認(rèn)籌金在稅法上應(yīng)當(dāng)如何定性、是否確認(rèn)應(yīng)稅收入、何時(shí)確認(rèn)應(yīng)稅收入等等，這些問題都將成為房地產(chǎn)企業(yè)潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，目前，華稅已接到多家企業(yè)關(guān)于此類問題的咨詢。一旦主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)存在取得收入后，應(yīng)申報(bào)未申報(bào)、應(yīng)繳稅未繳稅的稅務(wù)違法行為，則企業(yè)將面臨補(bǔ)繳稅款、滯納金、加處罰款的行政責(zé)任，更有甚者可能面臨偷逃稅的刑事責(zé)任。本文結(jié)合華稅多年來在稅收立法、房地產(chǎn)涉稅問題咨詢、稅務(wù)爭(zhēng)議解決方面的理論和實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，就上述問題進(jìn)行剖析，以期為讀者理解和解決問題提供建議。 隨著住宅調(diào)控政策收緊，搖號(hào)買房與限購、限貸、限價(jià)、限售一起成為樓市調(diào)控新標(biāo)配，與之相匹配的是，購房者需要提交相應(yīng)的誠意金或認(rèn)籌金，方可參與搖號(hào)買房。目前，上海、深圳、成都、南京、長(zhǎng)沙、武漢、杭州、西安等城市，均已將搖號(hào)作為調(diào)控手段。 近日，深圳某樓盤公開搖號(hào)，一共167套住宅產(chǎn)品，前期共繳納誠意金666個(gè)籌，按照一個(gè)籌500萬誠意金計(jì)算，誠意金凍結(jié)高達(dá)33.3億元。如此高額的款項(xiàng)在稅法上應(yīng)當(dāng)如何定性？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？這些問題需要通過分析誠意金、認(rèn)籌金的法律性質(zhì)做出判斷。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)充分重視誠意金、認(rèn)籌金的稅務(wù)處理問題，若稅務(wù)處理不當(dāng)，不但無法達(dá)到企業(yè)融資的目的，反而可能需要補(bǔ)繳大量的稅金。 一、誠意金的法律性質(zhì) 誠意金，即意向金，是20世紀(jì)90年代從中國港臺(tái)地區(qū)傳過來的叫法。這在商品房買賣合同中多有體現(xiàn)，其實(shí)法律上并沒有“誠意金”的概念。作為自創(chuàng)的商業(yè)用語，“誠意金”在商品房銷售中，由于供求關(guān)系緊張，處于賣方市場(chǎng)的開發(fā)商普遍強(qiáng)勢(shì)，由此采取了預(yù)售許可證獲得之前便收取費(fèi)用的方式，用來甄別、圈定客戶。這種做法，往往不能保證所有繳納誠意金的客戶都買到房，只是提供一種與買房相關(guān)的潛在機(jī)會(huì)。 “誠意金”不是法律意義上的定金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售前收取誠意金、認(rèn)籌金，并與搖號(hào)、認(rèn)購等行為掛鉤，這種資金并不具有“定金”性質(zhì)。從法律意義上講，定金具有擔(dān)保效力，擔(dān)保未來雙方將簽訂具體買賣合同，繳納定金時(shí)，雙方已明確買賣標(biāo)的物以及價(jià)格等。而收取誠意金、認(rèn)籌金，此時(shí)客戶與房地產(chǎn)企業(yè)之間不存在固定合同關(guān)系，客戶支付誠意金購買的不是具體的實(shí)物或者服務(wù)，只是一種購房可能性，并沒有具體的標(biāo)的物，也未確定價(jià)格。因此，誠意金不具有合同效力。 二、誠意金是否屬于預(yù)收款 根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）第六條的規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。據(jù)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在不具備預(yù)售條件時(shí)所收取的誠意金、認(rèn)籌金不屬于預(yù)收款。 2016年全面“營(yíng)改增”以后，部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍基本明確為：定金、分期取得的預(yù)收款（首付款、按揭款和尾款）和全款等。誠意金、認(rèn)籌金、訂金等不屬于預(yù)收款。 結(jié)合對(duì)誠意金法律性質(zhì)的分析，我們認(rèn)為，在搖號(hào)之前，誠意金只是一種購房可能性，沒有具體的標(biāo)的物、單價(jià)、金額等，不屬于預(yù)收款。而在客戶搖號(hào)中簽、選定房型之后，商品房買賣的標(biāo)的物、銷售單價(jià)、銷售金額亦隨之確定，此時(shí)，客戶與開發(fā)商已經(jīng)達(dá)成了預(yù)售合意，實(shí)質(zhì)上發(fā)生了預(yù)售行為，只等取得預(yù)售許可證后即可辦理商品房預(yù)售合同，所以，此時(shí)誠意金的性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，其實(shí)質(zhì)上應(yīng)屬于預(yù)收款。在實(shí)踐中，已有稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確。例如，《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問題的解答之八》對(duì)于項(xiàng)目銷售收取的認(rèn)購金的限制條件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認(rèn)籌金等各種名目向購房人收取的款項(xiàng)不同時(shí)符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅： 1、收取的款項(xiàng)金額不超過5萬元（含5萬元）； 2、收取的款項(xiàng)從收取之日起三個(gè)月內(nèi)退還給購房人。 考慮到現(xiàn)實(shí)中房?jī)r(jià)的實(shí)際情況，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)確定誠意金的金額，而關(guān)于退還時(shí)間的問題，可以約定為簽訂商品房預(yù)售合同之日。在此之前，開發(fā)商收取的誠意金計(jì)入“往來款-其他應(yīng)付款”，稅務(wù)上不做處理。在此之后，開發(fā)商應(yīng)將未中簽客戶的誠意金退還，對(duì)于中簽的客戶，其交納的誠意金應(yīng)確認(rèn)為預(yù)收款，按照稅法規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅的處理。 三、預(yù)收款的會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的預(yù)收款，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和相關(guān)的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定并不符合確認(rèn)收入的條件，但按照稅法相關(guān)的規(guī)定需要申報(bào)繳納企業(yè)所得稅、增值稅和土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi)。 （一）預(yù)收款的會(huì)計(jì)處理 為了減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，按照規(guī)定，企業(yè)在建商品房滿足預(yù)售條件時(shí)，準(zhǔn)予采取預(yù)售的方式銷售商品房。企業(yè)與購房者簽訂《商品房預(yù)售合同》后，購房者在支付預(yù)售款時(shí)，未能取得商品的控制權(quán)。企業(yè)收到預(yù)售款時(shí)不能滿足《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》規(guī)定的確認(rèn)收入條件，所以會(huì)計(jì)上不能確認(rèn)收入。在實(shí)務(wù)核算過程中，可使用“預(yù)收賬款”科目核算企業(yè)當(dāng)期收到的預(yù)售款。在房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)中，收到預(yù)收款項(xiàng)時(shí)，借記“銀行存款”，貸記“預(yù)收賬款”；銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，借記“預(yù)收賬款”，并按實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。 ?。ǘ╊A(yù)收款的稅務(wù)處理 若房地產(chǎn)企業(yè)收到的誠意金屬于預(yù)收款性質(zhì)，則在企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅等方面適用各自的稅法規(guī)定。 1、企業(yè)所得稅 根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，按適用的毛利率分季（或月）計(jì)算出毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率不得低于15％。 第三條規(guī)定，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 在匯算清繳時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)的申報(bào)表不同的是要填列《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》中的第三部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額事項(xiàng)是專門針對(duì)預(yù)收款調(diào)整的，包括兩個(gè)部分的內(nèi)容：房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額和房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額，涉及調(diào)整的事項(xiàng)有毛利額、稅金及附加、土地增值稅的調(diào)整。 2、增值稅 財(cái)稅36號(hào)文附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為： （一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。 收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。 取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。 （四）納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。 由上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間大致有三種情況：一是發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；二是開具發(fā)票的當(dāng)天；三是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較特殊，一般采取預(yù)收款方式銷售房產(chǎn)，可能簽訂預(yù)售合同時(shí)收取款項(xiàng)，也可能收取預(yù)收款時(shí)開具發(fā)票，且其會(huì)計(jì)上確認(rèn)收入的時(shí)間通常都比較晚，若嚴(yán)格按照上述規(guī)定辦理，就會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)前期繳納稅款較多、后期留抵稅額較大的問題。 營(yíng)改增前，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)的，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。營(yíng)改增后，為保證營(yíng)改增政策的順利實(shí)施，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))的規(guī)定，不管是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，不再以收到預(yù)收款的當(dāng)天為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。同時(shí)，各地也出臺(tái)了不同的政策指引明確預(yù)收款的稅務(wù)處理。例如，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時(shí)暫選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨(dú)備注“預(yù)收款”。開票金額為實(shí)際收到的預(yù)收款全款，待下個(gè)月申報(bào)期內(nèi)通過《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行申報(bào)并按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。在申報(bào)當(dāng)期增值稅時(shí)，不再將已經(jīng)預(yù)繳稅款的預(yù)收款通過申報(bào)表進(jìn)行體現(xiàn)，將來正式確認(rèn)收入開具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票時(shí)也不再進(jìn)行紅字沖回。這些規(guī)定已經(jīng)突破了財(cái)稅36號(hào)文的相關(guān)規(guī)定，成為征納雙方意見不一的重要原因，容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在遵守稅法的前提下，重視稅法解釋和適用，同時(shí)及時(shí)關(guān)注開票與申報(bào)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 3、土地增值稅 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，應(yīng)按照規(guī)定的方法預(yù)繳土地增值稅。 依據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅[2016]43號(hào)）中“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入”的規(guī)定可以確定： 土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款 土地增值稅預(yù)繳稅額=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率 各個(gè)地方對(duì)于土地增值稅的預(yù)征率規(guī)定了不同的標(biāo)準(zhǔn)，例如， 《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預(yù)征率的公告》（深地稅告[2010]6號(hào)）規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按銷售收入2%預(yù)征，別墅為4%，其他類型房產(chǎn)為3%。 《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告》（廣州市地方稅務(wù)局公告2017年第7號(hào)）規(guī)定: 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分類及預(yù)征率 ?。ㄒ唬┳≌?/span> 普通住宅2％，別墅4%，其他非普通住宅3%。 ?。ǘ┥a(chǎn)經(jīng)營(yíng)類 寫字樓（辦公用房）3％，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房4%。 （三）車位4％。 （四）對(duì)符合廣州市人民政府“廉租住房”“公共租賃住房”及“經(jīng)濟(jì)適用住房（含解困房）”規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，暫不預(yù)征土地增值稅，待其項(xiàng)目符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。 《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》（蘇地稅規(guī)[2016]2號(hào)）規(guī)定， 一、除本公告第二條、第三條規(guī)定的情形外，南京市、蘇州市市區(qū)（含工業(yè)園區(qū)）普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率分別為：2%、3%、4%；其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率均為2%。 二、預(yù)計(jì)增值率大于100%且小于或等于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，預(yù)征率為5%；預(yù)計(jì)增值率大于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，預(yù)征率為8%。 三、公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、城市和國有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房，仍暫不預(yù)征。 《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知》（湘地稅發(fā)[2008]16號(hào)）規(guī)定: 三、預(yù)征率 1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為1%。 2、除別墅外的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為2%。 3、別墅、寫字樓、營(yíng)業(yè)用房等為3%。 4、單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為5%，然后按土地增值稅有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 5、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司既開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高實(shí)行預(yù)征。 四、誠意金退還的稅務(wù)處理 由于誠意金本身不具有固定合同的效力，對(duì)于購房者而言，誠意金的最終用途及是否返還具有較大的不確定性。為了保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，部分地方政府出臺(tái)了返還政策，如《四川省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與房屋買受人訂立商品房買賣合同之前，以“誠信金”“排號(hào)費(fèi)”“預(yù)購金”等形式收取的費(fèi)用，買受人改變購買意愿的，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)全額退還。結(jié)合上文分析，對(duì)于搖號(hào)前改變購買意愿的客戶以及未中簽的客戶交納的誠意金，由于不屬于預(yù)收款，尚未做出稅務(wù)處理，房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂退款協(xié)議后，應(yīng)當(dāng)將誠意金全額退還；對(duì)于已經(jīng)中簽且簽訂商品房買賣合同的客戶，誠意金屬于預(yù)收款，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)按照稅法規(guī)定作出稅務(wù)處理的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行納稅調(diào)整，同時(shí)關(guān)注開具發(fā)票的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 總結(jié) 在商業(yè)模式不斷創(chuàng)新的情況下，企業(yè)收款名目繁多，而在稅法上，許多經(jīng)營(yíng)類型和收款名目沒有明確的規(guī)定，如文中提到的誠意金、認(rèn)籌金、排號(hào)費(fèi)等。企業(yè)在收到此類款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過對(duì)交易實(shí)質(zhì)、法律性質(zhì)的分析判斷其是否具有納稅義務(wù)，尤其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一二線城市房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，誠意金、排號(hào)費(fèi)金額畸高，動(dòng)輒收取幾億、幾十億的款項(xiàng)，如若稅務(wù)處理不當(dāng)，將面臨巨大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和高額的稅金。在注重實(shí)質(zhì)的同時(shí)，還應(yīng)關(guān)注申報(bào)和開票等稅務(wù)問題。 |